浦東今年探索創新土地政策工業用地流轉望試點，將在自貿區內探索工業、商業、辦公等綜合用地的土地利用政策

　　2014年，上海浦東新區將創新促進產業轉型的土地管理制度，在上海自貿試驗區內探索工業、商業、辦公等綜合用地的土地利用政策，擴大張江、金橋土地“二次開發”試點。在農村土地改革方面，將加快推進農村土地承包經營權確權登記，探索農村集體經營性建設用地使用權流轉。

　　這是上海證券報記者從3月7日召開的2014年浦東綜合配套改革試點工作會議上獲得的消息。本次會議對2014年浦東綜改工作進行了具體安排，其中創新土地管理制度成為一大重點內容。

　　“上海自貿區重點不在制造業，而是以貿易和金融為主，這就牽扯到如何把大規模的工業用地指標轉為商業用地指標。”復旦大學經濟學院副院長張軍教授對上證報記者表示。他認為，按照以往經驗，商業用地價格比工業用地高，自貿區內工業用地轉商業用地，土地必將隨之增值�？紤]到自貿區土地資源本就緊缺，若轉換過程中土地完全按照商業用地現行的“招拍掛”制度，地價將會被抬得非常高。對于區內擁有工業土地或相關項目的企業而言，意味著短時間內就將身價倍增。

　　一位券商人士也對記者表示，工業用地轉商業用地對自貿區的影響將會非常大，自貿區土地顯然會增值，很多企業的資產將發生巨大變化。

　　上證報記者還獲悉，目前上海市規劃和國土資源管理局、浦東新區政府已聯合牽頭，正協同相關部門就創新土地管理制度進行調研。相關政策正緊鑼密鼓制訂中。

　　上海自貿區：工業用地流轉試點橋頭堡

　　目前，上海已經對未來建設用地規模進行了終極鎖定。浦東新區區委書記沈曉明在上述會議中透露，“上海市政府決定到2020上海建設用地總規�？刂圃�3200平方公里。到2013年年底，我們已經用掉了3070平方公里，也就是說，未來5年，全上海只有130平方公里建設用地。”

　　毫無疑問，土地已成為上海當前面臨的大資源瓶頸。為了改善這個困局，上海市政府在今年3月初下發《關于進一步提高本市土地節約集約利用水平的若干意見》中，打出土地管理一整套“組合拳”，并提出了規劃建設用地總規模“零增長”的目標。業內人士認為，根據《意見》精神，上海市土地利用制度改革將遵循兩條路徑展開，一個是控制增量，另一個則是盤活存量。

　　在控制增量方面，上海走的是“總量鎖定”的路徑，即到2020上海建設用地總規�？刂圃�3200平方公里。在此背景下，盤活存量就變得更加重要，而一大領域則是工業用地。

　　根據浦東綜改工作安排，2014年將在自貿區內探索工業、商業、辦公等綜合用地的土地利用政策，完善存量土地循環利用機制，積極推動浦東新區存量工業用地轉型，實施工業用地全生命周期管理，提升土地利用的綜合效益，探索創新工業用地出讓方式和新增工業用地彈性年限出讓制度。

　　也就是說，在實現工業用地轉型方面，浦東新區是上海的橋頭堡，而上海自貿區又是浦東新區的橋頭堡。目前在上海自貿區現有范圍內，80%的土地為工業用地。張軍認為，對于以貿易和金融為發展重點的上海自貿區來說，這就涉及到如何把大規模的工業用地指標轉為商業用地指標。

　　張軍認為，由于商業用地的特點，上海自貿區土地資產必將增值。而考慮到自貿區土地資源本來就緊缺，轉換過程中若完全按照商業用地“招拍掛”，肯定會把地價抬得非常高，對于區內擁有土地或相關項目的企業而言，一下子就將身價倍增。

　　記者梳理發現，目前，在上海自貿區內擁有土地或項目的公司不少。公開資料顯示，外高橋目前是自貿區建設主體中的上市公司;陽光城去年3月21日和4月3日累計在外高橋新市鎮取得建筑面積3.89萬方的商業地塊儲備，是除外高橋外在自貿區擁有多土地儲備的公司;浦東金橋在自貿區范圍內有1.78萬平方米倉庫，同時控股股東參與臨港建設，臨港地區有20萬平土地儲備;陸家嘴控股股東正在貫徹浦東新區政府的部署，積極參與臨港建設。上述公司都有望從該政策中受益。

　　張軍建議，為了不造成地價太高的局面，相關方面可能要探索一個合理的機制，“我估計未來將會對土地批租制度進行微調，預計會針對不同的領域和項目實行差別化批租。”

　　擴大土地“二次開發”試點

　　浦東創新土地制度的另一大舉措是擴大土地的“二次開發”。根據2014年浦東綜改工作安排，今年浦東將堅持集約利用土地，深化張江、金橋土地“二次開發”試點，進一步擴大試點范圍、試點主體和試點內容。

　　記者獲悉，在土地“二次開發”方面，張江、金橋已小有成績。以張江為例，2013年共完成張江中區C-9-5地塊、D-2-2地塊、D-4-2地塊、C-2-4-1地塊、C-2-4-2地塊等五個地塊的轉型工作，共涉及土地總面積14.30萬平方米，提高建筑容量3.67萬立方米。

　　不過，這顯然還不夠。浦東新區區委書記沈曉明在上述會議中表示，目前浦東土地資源緊張和浪費土地的現象同時并存，浦東今年將出重拳，用嚴格標準加強土地管理，以破除阻礙土地資源利用和集約利用的瓶頸。具體來說，要深化張江、金橋土地“二次開發”試點，加快推進農村“三塊地”改革。

　　沈曉明認為，在加大土地“二次開發”方面可以從三個方面進行探索，包括創新土地收儲機制，鼓勵原業主自主進行“二次開發”，第二，創新土地用途管理機制，探索將工業用地在符合功能需求的前提下轉為2.5產業或者服務業。第三，探索政府與企業共享收益的機制，土地二次開發的收益由原業主和政府共享。

　　在深化農村土地和產權制度改革方面，根據浦東綜改工作安排，2014年，浦東將加快推進農村土地承包經營權確權登記，完善流轉機制，推廣完善家庭農場、農民合作社等經營模式。在符合規劃和用途管制的前提下，探索農村集體經營性建設用地使用權流轉，穩妥探索宅基地置換試點。深化農村集體資產股份化改革試點，進一步擴大試點范圍，優化集體資產監管體制和收益分配機制。